长效机制：高房价问题的治本之策

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高房价是改革开放以来诸多矛盾的一个侧影，不仅涉及城市发展理念、中央地方财权分配、国有土地供应体制，也与收入分配格局、经济结构转型、信贷等因素密切相关。高房价是市场效率与公共利益失衡的直接体现。解决高房价问题，必须坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，政策工具长短结合，长效机制稳定购房预期、行政控制稳定短期价格，形成“长枪短炮”结合的平衡政策火力，才能走出十年来房地产调控“越调房价越高”的泥淖。

一、短期加强市场监管、消除“恐慌性”购房预期

2016年部分城市房价暴涨，除刚需、改善型需求入场外，更多的是提前刚需、提前改善型需求释放。在房价即将暴涨的强烈预期下，有些房地产开发企业“捂盘惜售”， 一些中介机构趁机炒作房价，营造“一房难求”的市场氛围，更有各种“首付贷”押宝房价短期暴涨套利，这些都是市场短期失灵的直接表现。

逐利是房地产开发企业的天性，利用“买涨不买跌”的心理促使迅速成交也是房地产中介的最优选择。但是，房地产市场是先天的垄断竞争市场，老百姓本来就是信息弱势的群体，如果强势的市场主体利用掌握的信息操纵、影响市场，政府就必须出手，对不规范的市场行为进行坚决的打击。政府出手，直接目的在于纠正微观主体的不当行为，最终目的还是防范可能引发的市场风险。住房作为资产，价格具有刚性，“十次危机九次地产”，在市场失灵时，政府必须直接亮剑，给百姓吃定心丸。

二、长期构建房地产健康发展长效机制，构建“阶梯型”消费预期

1998年以来，我国停止住房实物分配，商品房市场逐渐成为满足城镇居民住房需求的主渠道。从计划到市场，改革的成就不仅体现在人均住宅建筑面积从6.7平米到30多平米的巨大飞跃，还一举奠定了房地产这个万亿级行业的支柱地位，使其成为拉动中国经济增长的强大动力。

然而，在当前信用货币制度下，房地产的流动性大大提升，有流动性就有货币性，有货币性资产就具有了金融性。

美联储频繁使用“实体经济”这个词，直指除去房地产市场和金融市场之外的部分，就是充分考虑了房地产的“金融性”。当房子从“砖瓦水泥”变成金融产品，就一定具有适合投资、投机的特征，我们对房地产行业的认识也应随之深化。

第一，调控主体应从中央转移到地方，形成中央和地方调控合力。房地产市场宏观调控始于2002年，建设部等6部委印发的《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，拉开全国一盘棋调控房地产的大幕。今年以来，房地产市场延续了去年的升势，但区域分化、冷热不均的态势更加明显。面对区域分化的市场，作为宏观调控的主体，中央政府应着手建立长效机制，更多的行政调控责任，应交给地方政府，“因城施策”。土地、税收等关键要素在地方，只有地方政府承担主体责任，才能上下联动，在房地产调控上形成合力。

第二，控房价应与防风险并重。房地产调控，目的在于抑制泡沫形成，不能持续高歌猛进，形成“大起”；也不能过度影响信心，造成“大落”。日本在90年代金融和房地产政策出台的节奏和时机上出现误判，导致房地产泡沫破灭非常剧烈，是为前车之鉴。长效机制的着眼点，在于效果长期、预期长期，目的是促进房地产业的平稳发展。

第三，适应城镇化发展趋势，全面推行“人地挂钩”，增加人口迅速增长城市的土地供给弹性。“量出为入”的土地经营思维、要人不供地，是部分城市住房供应短缺的直接因素。改革之初，农民工做候鸟，春来冬去，城市是挣钱的驿站，家乡是最终的居所。随着户籍改革的深入推进，到城市寻找美好生活，不再是一种奢求。每年新就业大学生、进城务工人员，是城市的建设者，也应该成为城市成熟基础设施的享有者。未来的城市也会有人口的争夺，一个土地供应有弹性、房价稳定的城市，才能吸纳就业、吸纳人口，最终实现良性循环。

第四，推进房地产税收改革，降低交易环节税费、提高保有环节税费，适时开征空置房房产税。当前，我国房地产税收体系主要有10个税种，涵盖开发建设、交易和保有等各环节。房地产税结构呈“重增量轻存量、重建设交易轻保有”的特征。房地产行业税赋之重，远高于全国整体水平。应推进房地产税改革，对各环节税收进行调整，减少交易环节税费、支持居民置换和房产流通；增加保有环节税费，调节财富分配不公。通过简并税种、优化税收结构，为房地产税替代土地出让收入创造条件。同时，应开展空置房房产税试点，减少社会资源的浪费，引导购房预期，避免住房成为炒作的工具。

第五，改革住房公积金制度，真正发挥政策性金融机构的作用。住房公积金制度作为房改的产物，长期以来，给缴存者提供了低利率的贷款支持，并以税前抵扣的方式，给缴存职工节省了个税支出。制度发展二十年，已面临资金池较为封闭、贷款额对购房支持相对不足等问题，亟需改革。各地公积金中心积累了大量缴存职工的工资收入、职业变动等信息，并已拥有可观的优质贷款资产，已颇具政策性金融机构的雏形。如以改善职工体验为导向，以增加缴存职工购房支持为抓手，深入推进住房公积金制度改革，相信公积金制度会焕发新的生机，也会给房地产供需两端提供长期稳定的资金来源。

最后，在建立长效机制时，应注意划分市场和保障的界线。早在“十二五”时期，我国就已新建各类保障性住房3600万套，基本实现“应保尽保”，当前，应停止实物保障房建设，变补“砖头”为补“人头”，实现保障房和商品房供应并轨。房改以来，中央和各级政府从财政、金融、土地各方面支持保障房建设，不仅对保障房免收各种行政事业性收费，还对保障房贷款进行利息优惠和财政贴息，对保障房用地优先供应并实行划拨管理。种种优惠，并给予部分保障房产权，可能形成新的“分配不公”，也使得诟病保障房的声音屡屡出现。在目前实物保障房已基本满足需求的情况下，将住房供应交给市场，对贫困人群进行精准补贴，是兼顾公平和效率的最优选择。

稳房价，就是稳民心。稳房价，重在稳预期。权威人士早就说过，“在社会主义市场经济条件下，宏观调控本质上是预期管理。国际金融危机后，世界经济更加复杂多变，导致预期不确定性加大。在这种情况下，我们更要注重加强预期引导。怎么稳预期？关键是稳政策。”房价现已“高处不胜寒”，政策腾挪空间已越来越小，只有长短结合，打好“组合拳”，才能“好风凭借力”，实现房地产行业的平稳健康发展。

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