刷分

唐小僧

过去十几年的中国楼市是一个大众投资市场，起初参与者带着资金蜂拥而至，伴随着价格上涨，越来越多的人积极进入，而后是越来越多的投资人被迫退出，市场逐渐收窄，价格直上云霄。

唐小僧

我把大众投资市场的这一种形态称为“金字塔定律”，用这个定律看中国楼市，非理性繁荣阶段目前大致处于“金字塔”上端的三分之一。

唐小僧

这一阶段中国楼市有以下三个特征：

唐小僧

1.房价走势如同冰火般分明。极少数金融中心城市价格飞涨，过度开发城镇相继崩盘。豪宅与“鬼镇”起飞，癫狂与落寞同在；

唐小僧

2.楼市价格呈现结构失衡。新建房与二手房的价格倒挂，可比区域的新房地价超过二手的现房市价，住宅价格超过毗邻的商铺价格；

唐小僧

3.房价上涨背离真实需求。房产的租金回报率远低于国债收益率，住宅均价远高于居民的可支配收入，驱动房价上涨的主要力量是资金流动与致富欲望。
　　

唐小僧

大众投资市场的“金字塔定律”是一个动态循环：从“小众”投资到“大众”投资，再回到“小众”投资。比如“北上广深”，1999~2001年，楼市投资是“小众”市场，投资的进入门槛不过几十万元。而后10年间直至现在，楼市投资逐渐上升为“大众”市场，周边地区的人发了财就会进城买几套或几十套房产，投资的进入门槛逐渐上升到百万元级。从2011年开始，楼市投资退回到“小众”市场，想卖的人卖不动，想买的人买不起，投资门槛上升到千万元级。在此阶段，房地产开发商也开始洗牌，未来10年“九死一生”，房地产开发权将集中到少数大型企业。尽管楼市投资的流动性越来越差，但房价却不会大幅度下跌，反而会拾阶而上，直到金融体系出现“流动性陷阱”。因为此时成交量逐渐萎缩，抬高房价抵押给银行或其他金融机构成为提高流动性的一种选择。
　　

唐小僧

基于上述分析，中国楼市的非理性繁荣才刚刚开始，预计还将持续10年以上。从2011年起，边缘化的过度开发城镇平均每2～3个月制造一个“鬼城”，这一趋势将逐渐加速。一个国家的“鬼城”越多，外流人口的“再城市化”趋势就越强，中心城市房价上涨的压力也就越大！

唐小僧

节选自 10月28日  《理财周刊》

超越自我

大众投资市场的“金字塔定律”是一个动态循环：从“小众”投资到“大众”投资，再回到“小众”投资

湖北网迅

言之有大理哇。