二季度全国楼市最全扫描：地王时代与慢下来的市场

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世联行最新发布二季度国内房地产市场研究报告。世联行认为二季度商品房销售增速放缓(较一季度下滑18%）的同时，新房供给也在同步减速，但因个人按揭贷款增速较快，后续购买力可能存在不足。土地供给方面，供应量仍处在2013年以来低位，而出让金大涨。因一线城市资源紧缺，二线城市地王开始发力。一二三线房地产分化继续。主要内容原文如下：

慢下来的市场

增速放缓

•  2016年二季度商品房销售额为3.02万亿元，同比增长36%，增速较一季度下滑18个百分点。

•  2016年二季度商品住宅销售额为2.57万亿元，同比增长36%，增速较一季度下滑24个百分点。

供给侧增速放缓

•   在2016年五条供给侧结构性改革中，房地产去库存政策最为密集，二季度数据表明效果显著。

•   二季度商品住宅待售面积4.36亿平方米,与一季度相比，二季度库存绝度量减少0.24万平方米。

•   二季度商品住宅待售面积同比去年微增，同比增幅大幅下降，待售面积增速得到有效的控制。

后续拉动力不足

•   2016年二季度个人按揭贷款总金额创出新高，达6574亿元人民币，同比增长66%，增速较一季度提高20个百分点。

•   二季度个人按揭贷款总额增速远高于商品住宅销售额增速，后续拉动力不足。

疯狂的地王

供地仍在低位

•   住宅用地供应量明显回升，但土地供量应仍然是2013年以来的低位。

•   2016年二季度，全国招拍挂土地出让总面积4.2亿㎡，同比去年增加8.7%，其中住宅用地1.1亿㎡，占总出让面积26.5%。

土地出让金大涨

•  二季度住宅用地出让面积同比增长12%，出让金总额同比增长75%；

•  一线地价刷新高，二线金额近翻倍，三线面积涨最快。

主要集中在二线

•   一、二线一直是高价地的主要发生区域，特别是二线城市；

•  一线土地资源紧缺，地王价高量少；三线城市供给充裕，除部分卫星城（如东莞）外，绝大多数三线不再有地王。

南苏杭合是主力

•   地王主要集中在南京、苏州、杭州和合肥四个城市。

性感的一线

总量大占比高

•  2016年1-6月，一线城市商品房销售总额9295亿元，同比增长51.5％，占全国销售总额的19.1％。

一线城市获得资产的最佳时间窗口已过

•  2015年以来，北京、深圳、上海的豪宅成交占比逐年增加。

•  以深圳为例，一千万以上豪宅在总成交中的占比，已经由2011年的不足1%骤升至11.3%。

•  而其他城市，豪宅交易活跃度始终处于低位。

膨胀的二线

交易主要在二线

•  2015年商品住宅成交套数超过5万套的城市共28个，其中19个为二线城市；

•  套数超过10万套的14个城市中，10个为二线城市。

个别城市价格快速突破

•  从销售价格的角度看来，17个主要二线城市中，厦门、杭州、南京已突破两万，另有5个城市突破万元，其余9个城市仍处于万元以下。

•  从价格的增速看来，厦门、南京、苏州、福州及合肥的价格增速相当迅速，而青岛、重庆同比有所下滑。

悬殊的三线

城市差异显著

•   城市与城市之间市场表现悬殊极大。

•   2016年1-6月，惠州商品住宅销售套数是吉林市的7倍，廊坊是乌鲁木齐的2倍；

•   2016年1-6月，惠州商品住宅销售金额是吉林市的13倍，廊坊是乌鲁木齐的3倍。

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