房地产税仍斟酌中：官方已设计出几份草案

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定调2017年经济工作，不久前闭幕的中央经济工作会议备受关注，其中促进房地产市场平稳发展又是焦点。

外界注意到，在官方简短的新闻通稿中没有直接提到房地产税。但会议提出，“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。

国家行政学院经济部教授冯俏彬告诉第一财经记者，虽然此次会议没有明确提出房地产税，但里面提到促进房地产健康发展需要“财税”手段，其实就包含了房地产税。不要指望单一的房地产税就能降低房价，调控房价还需要结合土地供应、信贷资金等综合施策。

上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰对第一财经记者分析，按照上述会议表述，“房地产税立法进程可能有所放缓。”陈杰说，房地产税的杀伤力比较大，现在房地产市场其实很微妙很脆弱，一有风吹草动容易引起很大震荡，因此中央对房地产税很谨慎。

冯俏彬透露，官方已经设计出几份房地产税草案，但对方案内容未形成共识。对于房地产税推出的时间，各方预期差别较大，但一致认为2017年不可能推出。中国人民银行参事盛松成18日在上海公开表示，房地产税设计复杂，估计5年内难推出。房地产税是此轮财税改革的重头戏，按照2020年建立现代财政制度总目标，冯俏彬认为2020年左右可能推出房地产税。

抑房价不能单靠房地产税

房地产税立法在2013年被正式提出，当年11月份的十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，其中提到完善税收制度时，首次谈到“加快房地产税立法并适时推进改革”。

目前我国与房地产相关的税种种类繁多，包括增值税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税、城镇维护建设税、房产税、契税、印花税和个人所得税。而房地产税与现行征收的房产税仅一字之差。

到底什么是房地产税？2014年时任财政部部长楼继伟在《求是》撰文提到房地产税构想，总的方向是，在保障基本居住需求的基础上，对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素，合理设置建设、交易、保有环节税负，促进房地产市场健康发展，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。

冯俏彬告诉第一财经记者，现在居民在住房保有环节免税，房地产税将增加保有环节税负。

通过房地产税来对住房征税被视为调节房价的“利器”。

住建部原副部长仇保兴今年9月公开表示，影响整个房地产趋势的有两把剑，第一把剑是房地产税，第二把剑是房产的续期问题。而这两项政策的出台并非易事，其中夹杂着太多的敏感地带与利益博弈。

冯俏彬表示，学界对房地产税已经讨论了20多年，在房地产税控制房价方面基本达成共识，即房地产税能在调控房价上起到一定作用，它的目的是增加持房者保有成本，会一定程度上改变购房者预期，持有多套房的税负难以承受时，会选择卖掉。2013年大家预期房地产税即将出台，那时候房价就很平稳。但是房地产税不可能对房价调控起到决定性作用，不是“定海神针”，房地产税必须结合土地供应、货币政策等综合施策，才能真正调控房价。

单一房地产税通过增加居民持房成本并不能控制房价。一个明证就是上海试点了4年居民住房征收房产税，但房价调控效果几乎可以忽略。

中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇告诉第一财经记者，在当前卖方市场下，房地产税推出不大可能降低房价。

“由于房地产税是保有环节征税，而非交易环节，因此卖家不容易将税负转嫁给买家。”冯俏彬称。

房地产税草案已有

房地产税立法得到重视，目前内部已经有立法草案，尚未正式向公众征求意见，立法进度低于预期。

2015年8月，房地产税正式列入十二届全国人大常委会立法规划。房地产税还在2015年和2016年被列入全国人大常委会当年立法工作计划，属于立法预备项目。

今年全国两会上，全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文透露，房地产税法由预算工作委员会和财政部牵头研究，调整后的人大常委会立法规划已将房地产税法列入第一类的立法项目。

“目前我们正在按照立法规划和立法工作计划的有关要求，对房地产税改革与立法当中的重点、难点问题进行深入的调查、研究、论证，同时做好起草草案等相关工作。”刘修文当时表示，待草案比较成熟，并综合考虑各个方面的因素后，适时提请全国人大常委会审议。

7月2日，全国人大财政经济委员会副主任委员郝如玉在第十届“中国经济增长与周期”论坛上表示，目前房地产税仍在起草过程之中，操作难度很大。

10月11日，北京大学财经法研究中心主任刘剑文表示，“目前草案已经有了，到了下决心的时候，要走全国人大的三审制程序，还要有征求意见，如果明年能够提交全国人大审议，就已经很快了。”

冯俏彬告诉第一财经记者，从目前了解情况来看，房地产税法草案有好几个版本，但没形成共识，在房地产税面积抵扣等细节问题上存在不同意见。未来房地产税草案公布还需要根据方案可接受程度、时机、征管能力等做出一个政治权衡。

华夏新供给经济学研究院院长贾康认为，目前立法进度与原来计划时间表已经不匹配。贾康此前乐观预计2017年房地产税可以完成立法，但截至目前房地产税草案还未征求公众意见，也未提交全国人大常委会审议。

盛松成对房地产税推出比较悲观，认为目前对房地产税征税目的等都有争议，5年内不大可能推出来。

房地产税是此轮财税体制改革中重要一环，按照此前中共中央政治局通过的《深化财税体制改革总体方案》要求，2016年基本完成重点工作和任务，2020年基本建立现代财政制度。冯俏彬认为，2020年左右房地产税可能正式推出。

税制细节引关注

作为一个新税种，未来房地产税纳税人、征税范围、税率、免征或减征等具体细节受到外界关注，一些学者也有不少建议。

目前与房地产相关税种繁杂，交叉征税和税率不合理问题比较突出。

中国社科院经济研究所研究员汪利娜认为，在保有环节开征房地产税不是简单的增加税种和税负，还要做减法，以改变开发、交易和保有环节税种重叠、税负不合理的问题。

国务院发展研究中心研究员倪红日曾表示，房地产税改革要把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来。

中国住房情况较为复杂，按产权性质大体可分为：央产、军产、单位产权和私有产权房；按取得和交易的方式可进一步细分：原有私房、房改房、商品房、经济适用房、安居房、限价房、自住商品房和共有产权房等。未来征税对象如何确定将是一大难题。

从房地产税征税税基来看，学界有原价值、租金、量和市场价值计征等多种主张。

上海财经大学朱为群教授表示，房地产税作为一种财产税，是按照房地产的价值作为计税依据的。从税收公平角度去看，未来房地产税计税依据将是以市场价格为基础。目前上海房产税计税依据是按照住房市场交易价格的70%来征收的。

业内普遍认为，未来房地产税施行后，对房屋价值的评估将成为难题之一。

房地产税税率如何确定，也是大众最为关心的一大问题。目前上海和重庆的试点可以参考，上海实行0.4%~0.6%的差别化税率，重庆房产税为0.5%~1.2%。

汪利娜认为，国外房地产税多实行比例税率，税率从0.3%~3%不等。中国的房地产税正处在起步阶段，税收法定和预算管理制度不健全、依法纳税观念淡薄，要以调节财富和消费差距为目的，选择一个公正公平的最优税率，而不是简单考虑财政收入，“取之有度”，制定合理税率，是确保房地产税推进的关键。

目前多数专家认为，房地产税开征后应该设计免征范围，只针对超出个人基本住房需求以上的部分征税。

关于免征范围，目前市场上主要有两种观点，一类观点支持免税标准按人均居住面积，比如上海试点房产税按照人均免税住房面积为60平方米。另一类观点认为免税标准应按照房屋价值确定免征额，因为不同地区相同居住面积的价值可能相差很大，按照人均居住面积免税，就会有利于高价房主而不利于低价房主。

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