温州20年产权房到期 免费续期 民众仍需立法定心丸

越州三宝

　   近期，土地使用权到期续费问题备受关注，而温州（楼盘）一批20年住房土地使用权到期问题也有了答案。

　　国土资源部副部长王广华在《自然资源统一确权登记办法（试行）》新闻发布会上表示，针对温州当地20年住房土地使用权到期问题，国土资源部和住建部会商后回复，可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理，即不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续，涉及“土地使用期限”，仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。

　　接近国土部的知情人士透露，温州土地使用权到期免费续期可能只是短期过渡性政策。该人士认为，就目前中国土地制度管理法而言，土地使用权到期续费是肯定的。但短期内不会实行，因为会影响三四线楼市去库存。该人士称，即便续费，也不是直接续交土地出让金，很有可能会与房地产税结合起来考虑。

　　北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波在接受21世纪经济报道记者采访时表示，温州土地使用权到期续费实际上涉及《物权法》关于土地自动续期如何理解的问题。这个问题需要立法明确。因此，就温州事件，国土部的态度可以理解为“先不去动它”。“国土部过渡办法我是同意的。‘你要卖我也给你登，但是不改变期限，就原来是什么期限现在就是什么期限’。”

　　国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，“国土部所说过渡性，一是未来怎么做，还需要法律来定，现在也拿不准；二是大范围的还没到来，先临时性处理。”

　　温州样本

　　温州土地使用权到期免费续期，尽管国土部给出的仅是针对个案的指导性意见。但不少舆论已经将此理解为可供参考的“风向标”。

　　华融证券12月26日的晨会纪要提到国土资源部12月23日正式发布过渡性安排办法，温州等地少数住房土地使用权到期后“两不一正常”：不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续。舆论称之为“本年度最好消息”。尽管这只涉及部分城市少量住房，但对全社会来说，这是落实党中央关于完善产权保护制度的最新行动，传递出“以人民为中心”，保护公民财产权益的讯息。

　　温州土地使用权到期续费事件缘起2016年4月。有媒体称温州有一批20年产权的房子，将陆续到期。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期，交易价不超过100万的房子面临要花费数十万元（房产交易价的1/3到一半）的高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇，在社会各界引发热议和关注。

　　在不超过70年的前提下，温州市为了顺利推进国有土地使用权出让工作，将土地使用权按20-70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额，由此便出现了一批住宅用地的使用权期限为20年的特殊情况。从2015年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。另据温州市国土资源局初步摸索和排查，仅在温州市区，土地使用年限在2017年12月31日前过期的房产就有600多套。

　　邹晓云认为，“现在的文件虽然针对的是一个具体的案子，但是有很宽的指导性，别的地方如果有类似的情况可以参照这个做法。”

　　等待立法明确

　　温州样本为今后土地使用权到期问题提供了参照。但同时也引起了业界的广泛争议。

　　1990年国务院颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定居住用地最高使用年限为70年，常见的有40、50、70年三种。而在《中华人民共和国物权法》第一百四十九条对于土地使用权到期问题的表述是，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

　　但由于《物权法》未提及续费后的费用及相关问题，因此使用权到期的处理仍存在模糊的地带。2016年11月27日，《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（下称《意见》）发布。《意见》在多处对于公众关心的土地与房屋财产问题，作了说明和安排，明确提出：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。

　　楼建波表示，就《物权法》方面的土地使用权到期续费问题，学者之间存在争议。就关于土地使用权到期是否需要续费，从过渡办法上看不出明确答案。

　　邹晓云认为，《物权法》并没有说土地使用权到期一定会收费。原来土地制度设计主要是体现国有性质。但现在与当时情况已经不同。他认为，将来工业、商业可能会有偿续期，但住宅的趋势是免费续期。

　　从法学者楼建波的角度看，土地使用权到期应当续费。他的依据是，这是国家土地公有、土地利用有期限以及我国土地管理法和城市房地产管理法确立下来的两个原则。20年、50年以及70年不同的土地使用权应当有所区分；另外，他认为，如果将来到期不续费，还存在的问题是，当前的土地出让制度至少在住宅方面难以为继。“本来新的房子比老的房子更值钱，但是由于老的房子不再需要交土地出让金了，大家就更倾向于去买二手房。整个市场秩序会乱。”

　　浙大公共管理学院教授靳相木也认为，温州事件的解决方案是搁置争议的态度，并没有解决当前土地出让制度的矛盾问题。他建议，土地使用权到期可以采取两步走。第一步，无偿续期，即到期后居民可以拿着房产证到不动产登记处延期。这叫自动延期；第二步，拿到新的70年续期证之后，需要交费。比如，每年向国家缴纳一定费用。他认为，只有这样，才符合法律和政策效率与公平的本义。

　　楼建波认为，关于土地使用权到期是否续费问题不宜拖，立法层面应尽快给予民众一个明确的预期。


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