宽松周期结束 房价长周期拐点真的要来了？

yexin20

在春节前发“红包”之后，节后首日央妈“加息”了：全线上调逆回购和常备借贷便利贷款（SLF）利率。对此，分析师一致认为，货币政策已中性转紧。那么，货币政策转向将对房地产市场有怎样的影响？

央行的此次加息行为相当于进一步确认了宽松周期的结束，房地产行业首当其冲，国海证券分析师代鹏举认为，高层对于房地产的态度可能已经发生质的改变，过去政策托底房地产或将成为历史，未来房价（包括一线城市）可能将迎来长周期的拐点。

据国海证券分析，目前国内的房地产来看，从需求端来看，劳动人口已经面临刘易斯拐点，房地产需求从2010年开始步入下滑期，而2011年之后房地产之所以上涨，一方面受益于城市化人口集聚效应，另一方面是因为超额的信贷投放，2009年的4万亿刺激以及后续稳增长的政策托底预期都对房地产泡沫产生了巨大推力。

但从过去美国和日本的经验来看，历次房地产泡沫破灭过程中，货币收紧都是至关重要的条件。此次央行的变相加息通过资金的传导作用，最终将推高信贷利率，进而压制房地产需求，若未来加息周期来临，房地产行业将首当其冲。

国海证券指出，高层对于房地产的态度或许已经发生质的改变。

高房价事实上是经济改革转型的重要阻碍，直接或间接推高企业经营成本，抑制经济转型的根本动力——消费需求。一方面，我们看到各地严格执行限购政策，限制房地产住房信贷，房地产成交量大规模缩减；另一方面，一线城市开始严格限制人口流入，各地两会期间一线城市纷纷提出2020年人口的控制线，北上广深规划人口仅有7730万（其中上海2500万），并严格执行。这意味着一线城市房地产需求未来将不会再大幅增加。

此外，国海证券认为，政策托底房地产或将成为历史。以重庆为例，国家统计局数据显示，2016年重庆GDP同比增长10.7%，全国第二（仅次于西藏），但与此同时重庆房价保持一直平稳水平，重庆模式获得了习近平主席的高度肯定。众所周知，重庆经济的持续高速增长并不依赖于房地产，这可能表明过去政策托底房地产的稳增长措施可能成为历史。

综上所述，国海证券表示，在加息周期的背景下，高层对于房地产的态度可能已经发生质的改变，过去政策托底房地产或将成为历史，未来房价（包括一线城市）可能将迎来长周期的拐点。预计二季度开始房地产投资或将进入加速下滑的阶段。

除了国海证券，方正证券任泽平和海通证券姜超同样认为，央行“加息”对于房地产影响最大。而姜超更为悲观地表示，房地产凛冬将至。姜超称：

央行确认货币市场加息的结果，其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险，目前5年期以上贷款基准利率为4.9%，这意味着按照5.5%的合理水平，所有的折扣房贷将全部绝迹，否则银行不如去买债。

而16年房地产市场的异常繁荣，本来就没有人口结构的支撑，全靠天量的房贷支撑，如果未来房贷利率持续上行，叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开，地产销量或将持续下行，而地产市场的严冬或将到来。

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