房企"抢地热"幕后推手:银行"倒贴价"贷款做支撑

我是牛魔王

抢地潮正在重新席卷一、二线城市，而房企竞价举牌的底气显然还取决于其与银行的亲疏程度。
“大中型房企之所以能屡屡成功拿地，是因为这些房企与大多数中小房企和地方房企从最开始就不在同一个起跑线上”，一位精通房地产业务与融资的律师对《证券日报》记者表示，“价格竞拍只是一种程序公平，但实际上大中型房企的资金成本要比中小房企低得多，两类企业对于同一个地块测算出来的盈亏平衡点也是不一样的，报价的底气自然也不一样”。
数据印证了上述人士的说法。《证券日报》记者注意到，银行业作为资金主力支持房企融资的背后，部分开发贷的价格几近“倒贴”，如果将理财产品与揽储画上等号，那么银行的最优企业贷款基础利率（LPR）贷款已经是赔本赚吆喝了。
“地王潮”卷土重来
房地产业去库存的呼声还言犹在耳，新一轮的抢地热似乎已经悄然来袭。
中国指数研究院的数据显示，4月份，全国300城土地出让金总额为1495亿元，环比增加14%，同比增加77%；其中，二线城市土地出让金总额就达到了1176亿元，占比近八成，环比增加33%，同比增加247%；三线城市土地出让金总额313亿元，一线城市仅为6亿元。土地出让金大幅增加的背后，地王频现的“贡献”自然功不可没。
克而瑞房地产研究中心数据统计显示，今年以来，包括北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内的共计20逾个重点城市土地市场持续高热，“三高”（高总价、高单价、高溢价）地块频出，达118宗之多，其中有51宗地溢价率在100%以上，最高达400%。
克而瑞数据还显示，4月份以来，全国总价排名前十名的地块平均溢价率高达106%，绝大多数地块溢价率都超过80%。其中又以南京最多，入榜地块多达6幅，地区热度可见一斑。以南京新晋单价地王为例，葛洲坝(5.900, -0.01, -0.17%)以110%溢价率竞得河西中部G14地块，折合楼板价为4.5万元/平方米，时隔4月之后再度刷新南京地王纪录，而4.5万元/平方米的楼板价，也超过目前该区域所有项目的在售均价。
从地王身后的房企来看，保利、招商、万科等大型房企均程度不同的参与了地王争夺。
据媒体报道，日前保利力挫37家房企以54.5亿元竞得浦东一地块，溢价297.8%。该地块被认为是上海史上“最严出让条件地块”。有分析人士表示，从地块的成交价来看，未来房价可能超过7万元/平方米。而在此之前，北京市的三宗地块也被拍出了高价：大兴黄村地块被首创以33.40亿元拍下，成交楼面价3.57万元/平方米；昌平南邵镇2宗宅地被招商蛇口(14.000, 0.08, 0.57%)以总计61.95亿元拍下，成交楼面价分别达到3.38万元/平方米和3.52万元/平方米。
银行贷款做支撑
单个地块动辄数十亿元，而需要在各地囤地的房地产企业显示不可能仅依靠自身的现金流支撑抢地。支撑一座座高楼大厦的，其实是银行的信贷资金。
《证券日报》记者选取了部分上市房企的财务报告梳理发现，尽管现在房企融资渠道多元化，发行信托计划、引入基金（或有限合伙企业）、境外发债成为了部分房企的融资选择，但是银行信贷或票据仍旧是房企融资的最主要渠道。
中粮地产在2015年年报中坦言，“房地产行业是资金密集型行业，土地储备、项目开发一系列过程占用资金量大，及时筹措资金、保障资金支付、控制资金成本是房地产企业持续生存发展的重要因素。目前公司与各家银行保持着良好的合作关系”。中粮地产2015年年报显示，一年内到期的长期借款中，涉及银行的有15笔，包括多家国有大行、股份制银行、甚至是外资行。此外,该公司金额前五名的长期借款中，有3笔借款来自银行。
金地集团2015年年末融资余额392.853亿元，银行借款占比为55.91%，应付债券占比为31.41%，其他借款占比为12.68%；长期负债占全部有息负债比重的60.34%，债务期限结构合理；有息负债中，境内负债占比95.55%，境外负债占比4.45%。报告期内，该公司资本化的利息支出合计人民币17.93亿元，没有资本化的利息支出人民币11.47亿元。
截至去年年底，旭辉集团未偿还银行借款总额约为人民币239.55亿元，包括银行及其他贷款约116.58亿元、账面值为人民币40.21亿元的境內公司债券以及账面值为人民币82.76亿元的境外优先票据。2015年年底，该公司有尚未动用的银行融资人民币15.21亿元。
贷款利率几近“倒贴”
事实上，自从央行2014年11月份首次降息至今，经过多次降准、降息，市场资金面和流动性充足，银行对于房企的支持可以说顺理成章。不过，从开发贷的定价来看，银行已经几乎“倒贴”。
年报显示，2015年，金地集团整体平均融资成本为5.32%，利息资本化金额17.93亿元。由于在各类负债中，银行融资成本明显较低，因此可以判断，金地集团2015年银行借款的平均融资成本将明显低于5.32%。而有着国资背景的厦门国贸银行融资利率最低至3%左右，甚至远远低于商业银行的一年期贷款利率。
H股上市公司旭辉集团的融资成本虽然远高于央企或国企背景的上市公司，但是其融资成本也是一路下降：截至去年年底,所有债务加权平均成本（包括银行及其他贷款、境内公司债券以及境外优先票据）为7.2%，而截至2014年年底为8.3%。
《证券日报》记者同时注意到，目前LPR已经跌至4.3%，部分央企和国企背景的上市房企显然也达标“最优企业”。与之形成反差的是，银行的揽储成本始终居高不下，多数中小型银行的理财产品收益率依旧高于4.5%。换句话说，如果将理财产品与揽储画上等号，那么银行的LPR贷款已经是赔本赚吆喝了。

当然,银行要赚的绝不仅仅是吆喝声。“银行当然不是不想赚钱,但是优质企业在与银行的谈判中往往占据优势地位”,一位精通房地产业务与融资的律师对《证券日报》记者表示,“毕竟,从过往的记录来看,这些大型房企发生不良贷款的机率确实比较低,甚至就连争议和诉讼也很少发生”。
“对于优质企业，银行追求的往往是以量补价”，一位城商行有关人士进一步对《证券日报》记者表示，“从风控角度而言，银行的贷款结构中也必须包含相当比例的低价但优质的贷款。此外，在揽存压力比较大、优质贷款客户减少的背景下，大型房企确实属于稀缺资源，虽然银行手握资金，但多数情况下，都是银行主动争取成为大型房地产企业的主办银行或战略伙伴，这样能够在对公业务领域形成综合经营优势。”

证券日报