一线城市地价为何如此惊人？这就是原因

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近日，一线城市楼市土地市场“地王”频出，不到一个月时间，上海地王竟三度易主。昨天，深圳龙华和北京昨天三宗土地拍卖也刷新区域新高。让全国人民“看傻了眼”。

从涨幅来看，深圳龙华地价三年翻了近四倍，而北京海淀北部地块7个月涨了两倍多，延庆地王则是周边在售房价的三倍多，这些数据，远远超过了市场火爆时期如2009年、2013年的地价和当时的地王。而那时的地王，基本上还聚集在城区。

在土地市场的助推下，楼市也继续着此前的疯狂。链家地产数据显示，上海5月房屋成交均价36700元/平方米，环比上涨12.5%，同比上涨15.1%，再度刷新历史记录。

而地王频出的背后，是一线城市土地供应的锐减。

上海：前5月仅供应15%

从上海来看，上半年土地供应紧张是“地王”频出的重要原因。

据21世纪经济报道整理，今年前5月上海市土地供应仅120万方，仅占全年规划供应的15%。根据上海规划和国土资源管理局最新公布的2016年土地供应计划表，上海今年全年将出让商品住宅用地800万方，为2013年以来最高。

该报援引上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏表示，2016年，上海土地供应总量其实并不能算紧张，而为什么前期还出现地王频出的现象？主要因为：

首先，上海宅地整体供应速度明显放缓，今年1月至今宅地供应面积仅约120公顷，占供应计划的15%；

其次，土地市场存在区域供应不平衡，部分地区长期供不应求，偶然的土地推出必然会遭到房企抢夺；

此外，市场融资环境助推房企拿地，在实体经济不景气的背景下，资金更愿意选择较为宽松环境下的房地产行业，银行和市场钱袋子也更偏向房地产行业倾斜，使得房企有底气拿地。而这一现象在6月会延续。

北京：供应创十年新低

首都北京的土地供应比上海更紧张。

据新京报统计，今年前五个月，北京市仅有5宗土地供应，面积85.39万方，仅为去年同期的三分之一，创至少10年来新低。而住宅平均楼面价却创了十年以来的最高，达到22458元/平方米。

供应稀缺引发了房企对土地的疯抢。昨天北京出让的三宗地块，虽然成交价并不高，但楼板价均创下所属区域新高。其中最受关注的顺义沙峪地块在经历了40多轮激烈争夺后，最后以14.3亿元成交，保本价高达6万元/平米，而该项目周围楼盘的售价仅2.8万元/平米。

新京报援引据业内人士测算，即使供应只有5宗住宅用地，因为房企的拼抢，实际最后成交的商品房住宅土地中，商品房住宅的面积只有34万平方米，未来大约形成供 应3000套左右，而2016年前5个月商品房住宅成交2万套左右，也就是说，北京的土地刚需比已经达到1:7左右。此外，高价地块的频繁出现，令豪宅项目占比上涨，对于北京来说有限的住宅土地，未来高端化趋势将越来越明显。

一位房企人士认为，今年内土地供应未必能够按照计划如数推向市场，因此对于企业的考验将会进一步加剧。

深圳：新增供应连续五年下降

深圳更是如此。

数据显示，深圳在“十二五”期间，商品住房供地计划只完成了六成，其间深圳新房价格飙涨了76%，而 “十三五”（2016-2020）计划中，购房需求量和供应量缺口达到24.8万套，仍处于供不应求的状态。

据华夏时报，深圳市人大也在今年5月透露出一个数据，深圳新增用地供应面积连续5年下降，2015年存量用地供应占土地供应总量的77.2%。

目前，深圳每年新房供应超过七八成是由旧改项目提供，而日前的一份文件暗示要收紧旧改门槛，令本就担忧供应不足的市场的神经再度绷紧。深圳市《关于进一步加强城市更新实施工作的暂行措施》内部征求意见稿被曝光，该意见稿在条件设置上抬高了改造门槛，除因建筑存在重大安全隐患或公共利益需要外，原则上旧住宅区不纳入拆除重建类旧改计划。

对此，华夏时报援引易居中国执行总裁丁祖昱发表评论称，深圳是完全供不应求的市场，而源头在于土地稀缺，一块宅地出来不尽快推出预售，还要现房销售，只会进一步加剧供求矛盾。

华尔街见闻

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