地王的逻辑

yexin20

6月1日上海顾村地块拍卖，信达再揽地王，这是信达继上海新江湾、深圳、杭州后又一次震撼业界。以至于朋友圈中到处传播着央企和地方政府左右手拉抬地价的阴谋论，以及“后面的话我不敢再说下去的”欲说还休的神秘感。

可是我相信表面再荒诞的事情背后都有其自洽的逻辑，而阴谋论虽然酣畅淋漓却往往并不是真相，所以我想说说信达地王的逻辑。

问题一：信达是谁

此次拍地的是信达地产、 A股上市公司，论行业排名只能算的上百强上下。但确实有非同一般的背景。信达地产是中国信达资产的孙公司。信达资产是十几年前为承接四大国有银行不良资产而改组设立的四大资产管理公司之一，对应承接的主要是建行的不良资产。中国信达是副部级单位，和建设银行级别一样。

所以，信达同学确实有一个超级牛逼的亲爷爷，他是一个标准的富三代。

问题二：信达地产是否真的有钱任性

信达地产的爷爷中国信达在海外市场融资几乎就是中国主权信用评级。而中国信达用于收购不良资产的部分资金来自于财政部和央行，这部分资金成本只有2.25%。不过中国信达在给分公司及子公司考核资金成本的时候定的考核成本是很高的，远高于银行贷款利率，甚至高于信托贷款的平均水平。另一方面从实际反映地产企业的平均融资成本水平来看，信达地产的融资成本在地产行业中并不是很低，不说比不上万科，甚至和民营企业中资金成本控制能力强的龙湖和碧桂园也有一些差距。当然，信达地产的纯正血统和背景为他融资提供了非常强大的支持和信用背书。

所以，信达同学虽然学习成绩中等而且家长要求也挺严，但是在拼爹和拼爷爷的时代确实底气十足。

问题三：为什么信达一方面拿地极猛但又经常让合作方操盘拿到的项目？

信达地产虽然背景深厚，但就地产操盘能力而言，和一、二线地产商相比还是差距明显，根据克尔瑞的数据2015年信达地产销售额105亿，国内排名仅97位。而且信达地产没有让人特别印象深刻的作品系列。

所以，对于一个优势是不差钱，但劣势是操盘能力有明显短板的地产商的管理层来说，选择操盘能力和品牌比自己强的小伙伴来操盘无疑是短期内的最稳妥选择。小伙伴的品牌还可以带来产品溢价，进而弥补较高的地价成本。

问题四：这么高的价格信达疯了吗

当面对一边是三四线市场便秘一般憋青脸的销售情况，一边是一线和强二线城市如火如荼抢破头的销售势头；

当三年前泰禾、正荣等闽系地产商豪赌式的上海、南京、苏州拿地时众人眼里的傻瓜变成现在数钱数到手抽筋的羡慕对象；

当你的爷爷刚香港上市完手里一大把钱花不掉；

当你的爸爸面对资产荒，给中小地产商做夹层融资和债权受让的利率一降再降，手里有几百亿没地方投时；

当审计署说国家的钱少赚点可以，但是绝对不能亏！

当狂欢的市场旁不经意间露出这样的数据：一线城市一季度土地出让成交面积同比下降39%。

是你，怎么办？

二话不说，一力降十会，干。

所以，领导也是普通人，只是在洪流中做了眼下最优的选择。

华尔街见闻

yexin20

很有见地，赞！