社科院：一线房产已成金融品 未来房价不一定暴跌但波动性会走高

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社科院城环所副研究员王业强近日表示，经过上半年上涨之后，现在一线城市的房地产已不再像一个必需品，越来越像金融品。如果像金融品的话，未来房地产价格不一定会暴跌，但是波动性会上升。

在社科院《中国住房2016中期报告》发布会上，王业强给出的解释是，在引发一线城市房价暴涨的六个因素中，有五个都是金融层面的流动性推动的，只有一个跟基本面有关系。这五个因素是：

一是杠杆。过去一年房地产投资的杠杆从两倍多，就是30%的首付迅速上升到两倍以上，这跟2015年股市流失的场外配资非常相似。

二是国内过多流动性追逐过少的安全资产。现在安全资产太少了，很多金融大机构开始把自己的金融配置放在住宅地产和商品地产上，自然会推高房价。

三是资产价格轮动。2015年中国股市经历了一次暴涨、暴跌，在股市获益的人把资金转出到两个方向，一个是到海外配置美元资产，二是就近配置房地产资产。本轮房地产涨得比较猛的一线城市都是金融市场比较发达的城市。

四是仅限于深圳，香港的资金流动炒作深圳的房地产。香港的房地产市场到了市场的高点，很多香港资金挪到内地来进行投资，深圳就是一个重点。

五是虚假交易。中国民营企业家向来融资很难，一线城市房价飙升的时候，通过制造虚假交易，哄抬房地产价格，可以把从银行的实际融资规模一下子陡然提高。

有基于此，王业强才得出了上述结论。他还认为，如果国内这种过多流动性追逐过少的安全资产游戏持续的话，以下七个城市未来会成为资金暴涨的焦点：厦门、广州、海口、杭州、宁波、福州、天津。

按照王业强的观点，这轮反弹直指货币和信贷的放松：

本轮房地产市场一个显著特征是：房价先反弹，房价反弹再带动房地产成交量回暖，最后带动房地产投资。价格反弹先于数量反弹。

为什么本轮房价先反弹？去年底房价的反弹跟中长期的贷款利率下行有明显关系，也跟去年下半年以来M1的快速反弹有很密切的关系。跟过去房地产市场的自然周期不一样，这轮房地产市场反弹很大程度是政府加速去库存导致的，加速去库存很重要的前提就是货币和信贷的放松。

在社科院看来，这就需要把房地产市场和宏观经济联系起来研究。据经济参考报，同日出席同一会议的社科院经济政策研究中心主任郭克莎称：

现在的问题是，除了经济增长速度、投资、消费受到房地产市场影响，更大的问题是，经济稳定、社会稳定也受房地产影响，因为房地产问题后面是债务风险和金融风险。由于购买住房需要大量货币，房地产的典型趋势是买涨不买跌。现在房地产市场要去库存，中央希望开发商降价促销，但是一旦价格一跌下来，市场就不行了。也就是说，降价促销跟去库存模式相矛盾。

现在中国经济面临一个比较长时间的转型周期。大多数国家的政府都运用房地产市场的两个功能：居住功能和经济功能，即通过房地产市场拉动经济增长。最后发现，用房地产的非居住功能拉动经济，很多国家都陷进去了，房地产绑架了经济，引起了金融波动。现在我们正处于这种阶段，所以未来走势及影响比较麻烦。

而与此同时，中国房地产政策却陷入了困境。王业强表示：

房价快速上涨是政府所不能容忍和接受的，房价的下跌又有可能引起经济失控，所以目前政策处于一种两难的局面。

郭克莎也称，房地产政策调控面临一些矛盾：

第一，政策时间不能很长，不能撑到“十三五”期间这么长。“十三五”经济增速要达到6.5%以上，但是房地产市场撑不了几年，政策的作用就一两年，甚至更短。

第二，市场是分化的，扶持政策很难解决分化的问题。一调控，钱都流到一线和二线热点城市，区域市场分化更加突出。

第三，政策只能刺激市场的需求，去库存，但不能有效刺激房地产投资。而对经济真正起作用的是投资，住房销售增加多少，对消费、经济的拉动作用不大，我们前几年测算过，真正的影响就是投资。

那么，下一步政策该怎么办？郭克莎建议，总体上保持市场相对稳定的条件下，重点加强两个方面：

第一，加强长期性政策，尽快明确房地产市场长期发展的政策目标。

第二，政策要解决市场分化的问题。现在最大的问题是房地产市场分化。可以把推进房产税改革做试点，扩大试点范围，至少能够阻止房地产市场大幅反弹的连锁反应。

还有一个政策取向，就是对房地产开发商、房地产企业，在政策上促进其加快转型发展。

展望房地产市场的走势和房价的未来，王业强称：

我们判断，房价快速上涨的局面不会再出现。2016年上半年货币政策在收紧，下降的幅度还非常大。这对房地产市场将产生一个向下的压力。

郭克莎也持同样观点，称多数城市房价将趋向下行，调整趋势还会出现，短期波动会比较多：

现在总体来说是阶段性过剩，但局部市场分化很厉害。房地产的周期也是扭曲的。正常的房地产周期，是在大的上升过程中有周期性的波动，可是我们一下子走完了大的周期。如果扶持政策不出台，也许有一个几年的调整过程，但是自从去年政策出台后，市场出现明显反弹，区域市场出现分化和扭曲。

我认为市场调整的趋势并没有走完，未来还会回到调整过程中，没有什么强大力量能支撑它持续性上涨，多数城市仍将回归下行趋势。

在政策没有退出的情况下，房地产市场调整幅度不会太大。由于政策出现了反复，结果就会使调整周期缩短。但调整的大趋势可能改变不了，最终还是要慢慢下去。如果靠地方政府折腾，一般情况下难以改变市场，即使有作用也很短时间。

未来中央再出台大的宽松货币政策、支持购买住房的税收和信贷政策的可能性比较小，所以大的方向，我认为调整趋势还会出现，还会持续，同时短期波动会比较多。

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