地王频出的逻辑：资产荒背景下 岂能苟安？

yexin20

地王年年有，今年特别多。

地王的成交较多为周边当前房价的2倍，意味着房价必需在未来数年内至少翻倍，这些地王企业才可能盈利。那么为什么房地产企业愿意以如此高的价格拿下地王呢？

而我们近期发现，很少再有行业销售排名在前十位的龙头公司去拿地王。“地王”的获取者已经从央企，如信达等转为中小公司。为什么中小企业反而更愿意冒险？

央企——不为大幅盈利 而为资产保值增值

过高溢价率成交主要是因为土地市场是垄断市场，在火爆行情下，成交价格往往是被动上涨的。国联证券认为，地王多数为央企，它们寻求的未必是大幅盈利，而仅仅是国有资产的保值增值，能够接受较高的价格。

此外，央企的融资成本更低，并且一季度大幅增加的信贷多流向央企、国企，因此它们的现金流状况可能比较良好。除了资金成本较低之外，龙头企业开发能力较强，集中采购降低成本，其开发成本也低于中小型企业。

中小企业愿意冒险

地价过高，当然和流动性较为宽松有关系。但为什么中小企业反而更愿意冒险？

中信证券认为，最后成功取得“地王”的中小公司，一般来说就是比其他公司更愿意冒险的公司。

以拿下上海静安地王的融信中国为例，作为民企，其愿意以高价格竞拍土地，一方面与公司的高风险偏好有关（主要体现在高杠杆拿地），另一方面则是基于对房地产市场未来的乐观预期。国联证券表示。

销售额压力推动中小企业无法苟安 唯有拿地

中信证券在报告中还提出一个有意思的逻辑，其认为，目前的资金提供方基本是根据销售合同金额来衡量企业的风险。金融机构往往只优先满足销售额排名靠前的大企业融资需求——大企业可以享受低资金成本和多元化的融资渠道。可是中小企业怎样才能成为销售额靠前的大企业呢？只有拿地！

小企业只能冒更大的经营风险，冀望于房价超市场一致预期上涨，从而实现自身“从小到大”的梦想。地产行业是一个小企业越来越无法“苟安”的行业。

被严控的土地供给与资产荒

“在当前实体经济低迷、证券市场波动、固收类产品收益低的大环境下，房地产的繁荣是资金配置的优良选择，土地市场的火爆也就理所当然。”国联证券认为。

中信证券提到，中小企业高价拿地，也是因为整个开发行业的经营半径越来越窄，一线城市土地出让机会越来越少，很多土地还附加条件。过去几年，部分城市土地出让规模过大，很多三四线城市面临广义库存去化的问题。企业大多意识到这些问题，不愿意在三四线城市拿地。而且，三四线城市的挑战更大，只有恒大/碧桂园这些对成本控制/营销有丰富经验的开发企业才能应付，一般中小企业无法应付。一线城市是二手为主的市场，土地出让机会很少，很多土地又有拿地门槛，一般开发企业无法获得（例如近期深圳前海出让的一些土地）。于是，在少数几块没有门槛，可以市场化争取的土地面前，一些中小企业高举高打，天价拿地。

此外土地供应被严格控制，形成一定的“香港化”，也是地王频出的原因。via21世纪经济报道：

一线城市（包含部分二线城市）土地供给被严格限制，形成了一定的“香港化”，即地方或者城市政府通过土地供应维持财政收入与高房价。在需求侧，相关调控在客观上形成抑制需求的结果，这实际上会将潜在需求推迟和聚集，一旦调控结束就会出现报复性的上涨，开发商实际上是在赌调控周期效应。

保持团队职业生涯持续性

不仅是资金成本的问题，更有团队职业生涯持续性的问题，上述中信证券报告提到。

无论国企还是民企，即使经营稳健，最终项目断档也会导致企业开发团队无事可干。在这个专业分工日益精细化的社会，让开发行业的人才去适应其他新兴行业十分困难。所以，很少有企业在获得销售回款之后会去降低杠杆。一些企业管理层为了保证职业生涯可持续发展，也很容易更激进地抢夺地王。

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