8月贡献33“地王” 上海土地停供“暗示”政策落锤

越州三宝

    “地王”之月
　　一线城市中，上海因为地王频出引来各方关注，自融信110亿拍下内环一块住宅用地引爆市场刷新全国土地成交史上最贵纪录之后，此后一周，上海陆续暂停4地块的出让。这种反常的做法引发了市场的广泛联想，关于上海将收紧调控的预期让业界感到如临深渊。而本次“地王潮”与以往不同的是，民企代替国企成为拿地主力，民企的行为往往代表了整个市场的判断，具有普遍的参考价值。同时，险资及产业资本也纷纷流入土地市场。可以看出，“资产荒”也是造就地王涌现的一个深层推手。

　　但是，火爆的市场并没有掩盖住风险。中国房地产企业的信用评级或展望却在被下调。这种矛盾反映出，房企的负债率和财务状况并没有改善，国际投行和评级机构对于中国房地产市场风险以及泡沫破裂普遍担忧。

　　导读

　　“以前都是国企拿高价地，最近都变成了民企。”某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，总体来说，国企的资金实力强于民企，其拿地行为也往往带有国有资产保值的“性质”，具有一定的个案性质。民企的行为则往往代表了整个市场的判断，具有普遍的参考价值。

　　仿佛还未从“地王”的狂欢中清醒，上海连续暂停三宗土地出让的反常做法，已让业内噤若寒蝉。

　　在资金面宽松、房屋交易火爆、供应不足等各项因素的刺激下，今年的土地市场异常兴旺。到8月，住宅交易早已降温，土地市场却继续走向极致。截至目前，本月全国共诞生47宗超过10亿元的地块，其中溢价率超过100%的地块达到33宗。8月已成为名副其实的“地王月”。

　　从连续发布的中期业绩来看，这些“地王”似乎并未给企业的资金面带来影响。事实上，按照房地产开发的正常周期，高价地项目影响要到明后年才能真正体现。

　　但这对市场情绪的影响不容忽视，且纵观历史，“地王”的出现往往是引发政策打压的导火索。在暂停土地出让后，上海已传出在信贷层面进行收紧的消息，北京、深圳（楼盘）也有类似的风声传出。同样从本月开始，业界的情绪也开始转向悲观，接受本报记者采访的业内人士普遍认为，政策继续从紧将不可避免。

　　“地王月”的诞生逻辑

　　8月17日，上海静安区的一宗商住用地“中兴社区N070202单元地块”开始出让。经过一个多小时的激烈竞争，该地块以110.1亿元的价格竞出，得主为福建房企融信地产。

　　据估算，这块地的溢价率达到139%，名义楼面价为10万元/平方米，扣除商业配套及保障房，可售部分的楼面价达到14万元/平方米，创中国历史“地王”纪录。

　　在这宗“里程碑”式地块诞生时，似乎没有人预料到它将要引发的连锁反应。一天后的8月18日，上海中止了浦东新区上海国际医学(000516,股吧)园区20-10、21-10地块的出让；8月22日，浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块也停止出让；8月24日，普陀区苏州（楼盘）河滨河地区的一宗土地出让也被暂停。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，“地王”的出现是今年中国土地市场的一个缩影。根据该机构的统计，截至8月25日，今年全国已出现单宗超过10亿元的地块303宗，去年同期只有150宗。其中，溢价率超过100%的地块达到153宗，而去年同期仅有6宗。

　　这些“地王”主要分布在热点一二线城市及其辐射地区，今年以来，上海、南京（楼盘）、苏州、杭州（楼盘）、合肥（楼盘）、天津（楼盘）等地成为“地王区”。

　　随着住宅交易市场的升温，“地王潮”早在今年4月就开始出现。但在住宅交易已连续3个月降温后，土地市场的高烧仍持续不退，并在8月再度攀高。

　　中原地产的统计还显示，8月以来，全国单宗土地价格超过10亿的地块合计有47宗，其中溢价率超过100%的地王高达33宗。

　　事实上，除“地王”价格之高，诞生之密集外，还有两个特征容易引起监管层的警惕。“以前都是国企拿高价地，最近都变成了民企。”某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，总体来说，国企的资金实力强于民企，其拿地行为也往往带有国有资产保值的“性质”，具有一定的个案性质。民企的行为则往往代表了整个市场的判断，具有普遍的参考价值。

　　这种说法不无道理。今年年初曾频繁拿地的信达、葛洲坝等央企，近期动作已明显放缓。而包括新晋“地王”得主融信在内，民企已成为土地市场的主角。

　　另一个特征在于其他资金的进入。下半年以来，前海人寿、中英人寿等保险资金都有独立拿地的记录，还有一些产业资本以联合拿地的形式进入房地产市场。这种畸形的资金流动同样值得警惕。

　　调控政策“在路上”

　　与“地王”同步出炉的，是上市房企的中报。受益于上半年的旺盛销售，多数企业的业绩亮眼，这也使得其疯狂拿地的行为具备了一定的合理性。

　　以获取单价“地王”的融信为例。上半年融信实现合约销售收入132.2亿元，同比大幅提升261.92%。截至今年6月，其净资产负债率也同比下降63.6%，至90%的水平。

　　但这并不代表“地王”没有风险。按照房地产开发的正常周期，高价地项目对业绩报表的影响要到明后年才能真正体现。接受本报记者采访的多位从业者也直言，对于近期的土地市场有些“看不懂”。尤其在北京、上海等一线城市，随着一系列高价地的入市，高端住宅市场正出现供应过剩的端倪，并将给这些项目带来巨大的去化压力。

　　就当下市场而言，张大伟认为，如此频繁的诞生“地王”，势必对房价起到抬升作用。而其对心理预期的影响已经形成。

　　回顾历史，“地王”往往是引发政策的重要导火索。2010年3月16日，全国“两会”刚刚结束，北京楼市就出现“一日三地王”的“奇观”。一个月后，调控楼市的“国十条”重磅出台。北京也于当年4月底出台全国首个“限购令”。

　　如今的局面，似乎比当初有过之而无不及。接受记者采访的多数从业者的预期都趋于悲观，他们普遍认为，综合各方面的信息来判断，政策层面的收紧已不可避免。

　　据最新了解，上海有可能在今年9月出台一个“软着陆”的调控方案，主要针对市场中的投资者。且不排除提高首付比例、贷款利率等信贷政策。

　　深圳的调控政策似乎也在路上。8月23日，广东省住建厅党组成员陈天翼表示，广东省有关部门正在指导深圳加强房地产的调控。根据官方的信息，8月26日深圳将有一批宝安区的土地集中上市。此举容易被理解为缓解市场的“饥渴”。

　　至于北京，在两个多月的住宅用地“断供”之后，下半年加强推地被认为是大概率事件。为防止高价地的出现，北京可能同时推出一些限制地价的举措。

　　此外值得注意的是，在厦门（楼盘）、南京、苏州等城市出台调控政策之后，其余的“强二线城市”，如合肥、武汉（楼盘）等地，也被认为存在政策收紧的强烈预期。也即，政策调控的范围也将伴随“地王”，出现“梯度传递”的现象。

　　国土资源部下属的土地勘测规划院曾在7月的一份报告中做出如下警示：下半年房地产市场持续分化，升温或回暖的城市范围向三线热点城市扩大。对此，需要“跟踪和关注区域发展战略下，土地市场空间格局的变化”。


                                                                                                                                                              来源：21世纪经济报道