楼市调控走向“差别化”时代

fljir

从放宽普通住宅范围到近期的“旧政新解”（持上海长期居住证满三年者可买第二套房），虽然昨晚，上海市住房保障和房屋管理局再次重申，上海执行住房限购政策并未改变，但这一信号已经被市场视为“利好”在传播。同时，上海楼市打折风再起，楼市初现回暖迹象。

　　种种迹象表明，在中央楼市调控不放松的前提下，各地方政府正在寻求合理的政策“微调”空间，而与芜湖等新政刚一出台就被叫停不同的是，上海的两项“尝试”都得以顺利落地，这是否会引发其他城市的跟进？

　　文/表 记者周裕妩、李媛

　　本报上海讯 从放宽普通住宅范围到近期的“旧政新解”（持上海长期居住证满三年者可买第二套房），上海楼市最近挣足了眼球。记者走访上海多家知名中介发现，各种政策交加之下，上海部分中介门店的带看量出现明显的增加。

　　一家上海知名中介的工作人员也告诉记者，在上海刚需楼盘扎堆的宝山和嘉定板块，很多楼盘即将降价。这位工作人员还告诉记者，目前自己所代理的业务中，带看量增长了近一倍。

　　根据中原地产数据，上周（2.13-2.19），上海一手住宅市场新增供应量环比大幅上扬207.13%，同比更是大增860.14%；新建商品住宅成交量环比上扬27.04%，同比也大增62.58%。而在价格方面，上周上海市成交均价为同比小幅下滑1.57%。

　　政策是“去年的”

　　解读是“最近的”

　　2011年1月31日出台的上海版限购令第7条规定：暂定在上海已有一套住房的上海户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在上海累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非上海户籍居民家庭，限购一套住房。

　　对此，大多数人均理解为对已拥有1套及以上住房的非上海户籍居民家庭，政策应是暂停售房。

　　而按照上海市房管局的说法，所谓上海户籍居民家庭的概念是指具有上海常住户口，其中包括持有上海长期居住证连续满3年以上的居民家庭。这就意味着，持有上海长期居住证连续满3年以上的居民家庭可以和上海市户籍居民一样，在限购令出台之后，已有一套住房的，可以再买一套，有二套及以上的，不能再买。

　　所以，上海房管局坚持认为，这一做法在去年的限购令开始实施时就已执行。昨天，记者向浦东房产交易中心咨询也被告知，这确实是从去年2月就开始的政策。

　　不过，有房产中介告诉记者，对这一操作办法之前并不知情，因为政策上没写。同策咨询研究中心总监张宏伟也向记者确认，政策是去年的，但是解读是最近的。

　　张宏伟认为，近期政策面的“微调”体现了今年上海楼市调控走向“差别化”时代，这个“差别化”主要体现在保护以自住需求为主的市场和部分改善型需求。

　　究其原因，张宏伟认为有三个：第一，1月全国各大城市房价全部停涨；第二，市场僵局的打破还需要一些鼓励与刺激自住、改善型需求入市的差别化的调控政策；第三，限购限贷以来，楼市的真实需求一直被压制，市场需要差别化的楼市调控政策调控措施激活市场成交量。

　　有专家认为，限购令迟早退出，通过税收手段来调节市场，房产税试点实际上就开启了前奏。

　　政策利好叠加

　　购房者仍淡定

　　按照官方说法，长期居住证满三年可买二套房调整之后，将有67.1万人受惠。对此，张宏伟表示，这些人群当中有50%左右的人入市就不错了。上海中原研究咨询部总监宋会雍也表示，虽然此项政策给了部分购房者空间，但对短期整体交易无明显影响。

　　新闻观察

　　或有更多城市

　　跟进“微调”

　　至于地方政府政策如何把握楼市调控“微调”的度，张宏伟表示，就是跟随已经进行楼市政策“微调”的城市，这些“微调”措施的出台没有被叫停，其他城市跟随已经出台的“微调”措施应该可以降低政策出台被叫停的风险。

　　当前，北京、上海、天津、武汉、厦门等城市均上调普通住房价格标准，扩大了普通商品房外延，鼓励更多的交易。此外，还有多个城市的银行将首套房贷利率从之前的“上浮”改为“基准利率”，甚至出现9折、8.5折的优惠。

　　同时，“相关部门应该制定"差别化"的信贷政策和限购政策，保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间。尤其是当前信贷政策对于首套房置业者过紧，2012年"限购"政策延期执行的市场背景下，首套房贷政策2012年应定向放宽。”张宏伟如是说，他认为，政策整体上呈现了2012年楼市调控“外紧内松”的调整。

　　戴德梁行预计，2012年政府严控房地产政策将维持“稳中微调”基调，楼市将因多方博弈加剧进入深度低迷期。随着今年上半年房企债务将集中到期，开发商面对库存积压步伐明显加速及潜在需求新增有限的市场，将大幅提速存货消化周期，供求结构调整将促使2012年总体价格首现跌幅。

　　链接

　　2011年新屋价月度环比下降的城市渐多

　　据新华社电 国家统计局22日发布的数据显示,2011年我国70个大中城市新建商品住宅销售价格月环比下降的城市个数逐步增加。

　　《中华人民共和国2011年国民经济和社会发展统计公报》显示,去年12月份,我国70个大中城市中,环比价格下降的城市为52个,比1月份增加49个。

　　公报显示,2011年全年房地产开发投资61740亿元,比前年增长27.9%。其中住宅投资44308亿元,增长30.2%。

　　公报还显示,2011年全国土地成交价款8049亿元,同比下降1.9%。